סכסוך מקרקעין הוא כמעט תמיד סכסוך על הנכס היקר ביותר שיש לאדם - ולכן הוא גם מהמורכבים שבסכסוכים האזרחיים: הוא משלב דיני קניין, תכנון ובנייה, מיסוי, ולעיתים גם דיני ירושה ומשפחה, לצד עבודה טכנית של מדידה ורישום. ניסיון בליטיגציה כספית "רגילה" אינו מספיק כאן; נדרשת שליטה בהליכים הייעודיים - מפירוק שיתוף ועד תיקון צו בית משותף - והיכרות עם הרשויות: לשכת רישום המקרקעין, המפקח, הוועדות המקומיות וועדות הערר.
פירוק שיתוף במקרקעין
חוק המקרקעין קובע עיקרון יסוד: "כל שותף במקרקעין משותפים זכאי בכל עת לדרוש פירוק השיתוף" (סעיף 37(א)). כאשר שותפים - בני משפחה, יורשים או שותפים עסקיים - אינם מצליחים להגיע להסכמה על השימוש בנכס או מכירתו, תביעת פירוק שיתוף היא הכלי המשפטי המרכזי. המשרד מייצג תובעים ונתבעים בהליכי פירוק שיתוף: חלוקה בעין (כשהנכס ניתן לחלוקה), מכירה למרבה במחיר או התמחרות פנימית בין השותפים, רישום הערות והגנה על זכויות במהלך ההליך - תוך מיצוי האפשרות להסדר מוסכם שחוסך שנים של התדיינות.
תצ"ר, תיקון גבולות ופרצלציה
כשגבולות החלקה הרשומים אינם תואמים את המצב בפועל, כשנדרשת חלוקה של חלקה (פרצלציה) או איחוד חלקות - נדרשת תוכנית לצרכי רישום (תצ"ר). זהו הליך רב-שלבי המשלב מודד מוסמך, אישור ועדות התכנון והמרכז למיפוי ישראל, וטיפול משפטי ברישום. המשרד מלווה בעלי קרקע בהליכי תצ"ר ותיקון גבולות מקצה לקצה: ניהול ההליך מול המודד והרשויות, יישוב התנגדויות של בעלי חלקות גובלות, והשלמת הרישום בלשכת רישום המקרקעין - כך שהזכויות על הנייר ישקפו סוף סוף את הקרקע שבשטח.
בתים משותפים, תיקון צו רישום וייצוג בפני המפקח
צו רישום הבית המשותף והתקנון הם "תעודת הזהות" של הבניין - וטעות בהם שווה כסף: חניה או מחסן שלא הוצמדו, גג שנרשם משותף למרות הסכמות אחרות, תשריט שאינו תואם את הבנוי. המשרד מטפל בתיקון צווי רישום בתים משותפים ומייצג בעלי דירות ונציגויות בסכסוכים בפני המפקח על רישום מקרקעין - הרחבות בנייה על חשבון רכוש משותף, מחלוקות על הצמדות ושימושים, גביית השתתפות בהוצאות, וסכסוכי שכנים שהחריפו לכדי הליך משפטי. להרחבה: סכסוכים בבית משותף - מתי פונים למפקח?
היטל השבחה - השגות וועדות ערר
היטל השבחה יכול להגיע למאות אלפי שקלים - ושומות הוועדה המקומית אינן כתובות בסלע. המשרד מלווה בעלי נכסים בהשגות על שומות היטל השבחה, במינוי שמאי מכריע ובייצוג בפני ועדות ערר לפיצויים והיטל השבחה - בעסקאות מכר, במימוש זכויות בנייה ובפרויקטים של התחדשות עירונית. עבודה נכונה מול השמאים מניבה לא פעם הפחתה משמעותית של ההיטל. להרחבה במישור המס: מס שבח ומס רכישה - והדרך להפחית אותם כדין.
סכסוכי ירושה במקרקעין
נכס מקרקעין שעובר בירושה לכמה יורשים הוא מתכון לסכסוך: מי גר בנכס, מי נושא בהוצאות, האם מוכרים ומתי. סכסוכים אלה יושבים על התפר שבין דיני הירושה לדיני המקרקעין - והטיפול בהם דורש את שניהם: הסכמי חלוקת עיזבון (גם בהיבטי מס השבח), תביעות פירוק שיתוף בין יורשים, התמודדות עם יורש המתגורר בנכס, והסדרת רישום זכויות מכוח צווי ירושה וצווי קיום צוואה. המשרד מלווה יורשים משלב הייעוץ הראשון ועד רישום הזכויות או חלוקת התמורה.
בוררות וגישור בסכסוכי מקרקעין
לא כל סכסוך מקרקעין חייב להתברר שנים בבית משפט. בסכסוכים עסקיים ומשפחתיים רבים - שותפויות בקרקע, עסקאות קומבינציה, מחלוקות בין בעלי זכויות - בוררות מקצועית מכריעה מהר יותר ובדיסקרטיות. עו"ד גילעד כהן מייצג צדדים בהליכי בוררות וגישור במקרקעין, לרבות אכיפת פסקי בוררות וביטולם בבתי המשפט.
למה גילעד כהן?
- מיקוד אמיתי במקרקעין: מעל שליש מתיקי המשרד הם תיקי מקרקעין - ליטיגציה, רישום ועסקאות.
- כל הערכאות והרשויות: שלום ומחוזי, המפקח על רישום מקרקעין, ועדות ערר, בוררויות - וניסיון גם בערעורים.
- עבודת צוות מקצועית: עבודה שוטפת עם מודדים מוסמכים ושמאי מקרקעין - קריטי בתיקי תצ"ר, גבולות והיטלים.
- ליווי אישי של עורך הדין: חבר לשכת עורכי הדין; כל תיק מנוהל אישית, עם אסטרטגיה הנבנית ללקוח ולנכס.
- ראייה כוללת: קניין, תכנון ובנייה, מיסוי וירושה - הסכסוך נבחן מכל הזוויות לפני שנוקטים צעד.
יש לכם סכסוך מקרקעין - או חשש שמתפתח כזה?
ככל שפונים מוקדם יותר, כך נשמרות יותר אפשרויות פעולה. פגישת ייעוץ ראשונה תמפה את הזכויות, הסיכונים והדרך הנכונה קדימה.
לתיאום פגישת ייעוץ 03-9477717 ☏שאלות נפוצות
שותף במקרקעין מסרב לשתף פעולה - האם אפשר לכפות פירוק שיתוף?
מה זה תצ"ר ולמה זה חשוב לזכויות שלי בקרקע?
יש טעות בצו רישום הבית המשותף - איך מתקנים?
היורשים לא מסכימים מה לעשות בדירה שהתקבלה בירושה - מה עושים?
האמור לעיל הוא מידע כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ משפטי. כל מקרה נבחן לגופו על פי נסיבותיו.