עסקת נדל"ן היא העסקה הגדולה של החיים - ורוב הנזקים בה נגרמים לפני החתימה. ליווי משפטי נכון מתחיל בבדיקות, ממשיך במשא ומתן על ההסכם והבטוחות, עובר דרך תכנון המס - ומסתיים רק כשהזכויות רשומות על שמכם בטאבו. עו"ד גילעד כהן מלווה רוכשים, מוכרים ובעלי קרקע בעשרות עסקאות - מדירת מגורים ראשונה ועד עסקאות קומבינציה.

היתרון של משרד שעוסק גם בליטיגציית מקרקעין: אנחנו יודעים בדיוק איך עסקאות מתפרקות בבית המשפט - ולכן יודעים לנסח אותן כך שלא יגיעו לשם. כל סעיף בהסכם נבחן דרך השאלה "מה יקרה אם" - איחור במסירה, ליקויים, הפרה, חדלות פירעון של הצד השני - ומקבל מענה בבטוחות ובמנגנונים ברורים.

רכישה ומכירה של דירות ונכסים - יד שנייה

ליווי מלא משלב הבדיקות המקדמיות ועד רישום הזכויות: נסח טאבו והערות אזהרה, בדיקת המצב התכנוני והיתרי הבנייה, חובות ושעבודים, ניסוח הסכם המכר ומנגנון התשלומים בהתאמה למשכנתא, בטוחות (הערת אזהרה, נאמנות, ייפוי כוח בלתי חוזר), דיווח למיסוי מקרקעין - ורישום הבעלות. להרחבה: המדריך המלא לרכישת דירה יד שנייה.

רכישת דירה מקבלן

חוזה קבלן הוא חוזה אחיד שנוסח לטובת הקבלן - וכמעט תמיד יש בו מה לשפר: בטוחות לפי חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות), מנגנוני הצמדה, מפרט טכני ושינויים, קנסות איחור במסירה ותקופות בדק. אנחנו עוברים על החוזה סעיף-סעיף, מנהלים משא ומתן מול באי כוח הקבלן ומלווים עד המסירה והרישום. להרחבה: רכישת דירה מקבלן - הבטוחות שמגנות על כספכם.

מיסוי מקרקעין - מס שבח, מס רכישה והשגות

המס הוא לא פעם הסעיף הכלכלי הגדול בעסקה - ותכנון נכון שלו, מראש, שווה הרבה כסף: בחינת הזכאות לפטור דירת מגורים מזכה, חישוב ליניארי מוטב, פריסת שבח, ניכויים והשבחות, מדרגות מס רכישה והקלות לזכאים. כשמגיעה שומה מוגזמת - מגישים השגה למנהל מיסוי מקרקעין, ובמידת הצורך ערר לוועדת הערר. המשרד מטפל גם בהיבטי המס של חלוקת עיזבון בין יורשים ושל עסקאות מתנה בין קרובים. להרחבה: מס שבח ומס רכישה - והדרך להפחית אותם כדין.

עסקאות קומבינציה ותמורות

בעל קרקע שמתקשר עם יזם בעסקת קומבינציה מוסר את הנכס היקר ביותר שלו תמורת הבטחה לדירות עתידיות. הפער הזה בזמן ובכוח מחייב מערך בטוחות קפדני: ערבויות, שעבודים והערות אזהרה, מנגנוני פיקוח על הבנייה, לוחות זמנים עם סנקציות אמיתיות, והסדרת המס - לרבות ניצול הפטורים הקבועים בחוק על דירת מגורים מזכה בעסקת תמורות. המשרד מייצג בעלי קרקע מול יזמים בעסקאות קומבינציה משלב המשא ומתן ועד קבלת הדירות ורישומן.

הסכמי שיתוף ורישום זכויות

שותפות במקרקעין בלי הסכם שיתוף רשום היא סכסוך שמחכה לקרות. אנחנו מנסחים ורושמים הסכמי שיתוף המסדירים שימוש, בנייה עתידית, זכות סירוב ראשונה ומנגנוני יציאה - וכן מטפלים ברישום זכויות מורכב: העברות בין קרובים, רישום ירושות, תיקון רישומים היסטוריים והשלמת רישום בעסקאות ישנות.

למה גילעד כהן?

לפני שאתם חותמים - דברו איתנו

שיחת ייעוץ לפני חתימה עולה מעט ומונעת הרבה. נבדוק את העסקה, נסמן את הסיכונים ונבנה את הדרך הבטוחה לביצועה.

לתיאום פגישת ייעוץ 03-9477717 ☏

שאלות נפוצות

למה צריך עורך דין נפרד בעסקת דירה - הרי יש עורך דין לקבלן?
עורך הדין של הקבלן מייצג את הקבלן - לא אתכם. תפקידו לרשום את הבית המשותף ולהחתים אתכם על חוזה שנוסח לטובת המוכר. עורך דין מטעמכם בודק את החוזה, הבטוחות לפי חוק המכר, המפרט, מנגנוני ההצמדה וקנסות האיחור - ומנהל משא ומתן לשיפור התנאים לפני החתימה.
אילו בדיקות חובה לעשות לפני רכישת דירה יד שנייה?
בין היתר: נסח טאבו עדכני (בעלות, משכנתאות, עיקולים והערות אזהרה), בדיקת זהות המוכר וזכויותיו, מצב תכנוני בוועדה המקומית (חריגות בנייה, זכויות בנייה), חובות ארנונה וועד בית, והיבטי המס של העסקה. רק אחרי הבדיקות מנסחים הסכם מכר עם בטוחות מתאימות.
קיבלתי שומת מס שבח גבוהה - אפשר לערער?
כן. על השומה ניתן להגיש השגה בתוך המועד הקבוע בחוק, ולאחריה ערר לוועדת ערר. לא מעט שומות מופחתות משמעותית - באמצעות ניצול נכון של פטורים, פריסת השבח, ניכויים מוכרים וחישוב נכון של יום ושווי הרכישה.
מהי עסקת קומבינציה ומה חשוב בה במיוחד?
בעל הקרקע מוכר ליזם חלק מהקרקע ומקבל בתמורה שירותי בנייה - דירות בפרויקט העתידי. קריטיים במיוחד: הבטוחות לבעל הקרקע, מנגנון בחירת הדירות, לוחות זמנים עם סנקציות, והיבטי המס הייחודיים לעסקאות תמורות.

האמור לעיל הוא מידע כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ משפטי. כל מקרה נבחן לגופו על פי נסיבותיו.